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法律维权

2011-5-13 17:49发布者: adminzhou

摘要: “开发商做决策的时候,不仅要注意到房地产系统内的风险,同时还要注意到房地产 系统外的风险,如房产新政,包括税收、还有加息等金融手段的风险。”上海市跃平律师事务所主任杜跃平表示,“要做好风险的模?#22836;?#26512;。就 ...
“开发商做决策的时候,不仅要注意到房地产系统内的风险,同时还要注意到房地产 系统外的风险,如房产新政,包括税收、还有加息等金融手段的风险。”上海市跃平律师事务所主任杜跃平表示,“要做好风险的模?#22836;?#26512;。就像交通阻塞模?#22836;?#26512;一样,要‘空转’,各种情形都要估计到。” 杜跃平讲这番?#23433;?#26159;无的放矢。杜跃平代理了87户“水岸蓝桥”业主针对开发商大华集团的诉讼,另有3位律师共代理了10户业主。两个原告的诉请基本相同:要求法院确认解除购房合约。法院采取的是分别立案、合并审理。

  9月11日,上海市宝山区法院做出该案的第一例判决:准许解除预售合同?#36824;?#25151;者除依照条款承担总房价款3%的赔偿外,承担因合同解除产生的一切相关费用。

  这是中国第一例集体诉讼退房案。法院将在10月1日前把其他涉?#26696;?#26696;的各户业主诉讼全部做出判决。“水岸蓝桥”的开发商大华集团也表示将按判决退还房款。据估计,败诉的大华集团将退还约1.5亿元购房款。 

补充条款惹的祸

  如果不是 购房合同?#23433;?#20805;条款第三条?#20445;?#27700;岸蓝桥”团退案的89位原告业主或许就没有退房、胜诉的可能。

  89位业主多是在2005年春节前后买的房,当时单价约13000元/平方米,后来最低跌到约8000元/平方米,现在不到10000元/平方米,大致相当于降价30%。这批购房者的预售合同中有个?#23433;?#20805;条款第三条?#20445;骸?#33509;乙方因自身原因提出解除合同,乙方应承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的3%,并承担由此产生的一切相关费用。” 

  该条款在房价高涨时有利于避免购房者频繁退房,但没有考虑到房价暴跌后的反作用:在相关业主看来,既?#36824;?#25151;合同赋予了他们单方面解除合同的权利。提出退房符合合同规定,不属于“无理由退房”。由于合同没有约定“自身原因?#20445;?#22240;此退房时无需向开发商说明理由。 

  从2005年6月起购房者开始“找说法”。在数度交涉无果的情况下,2005年11月,“水岸蓝桥”51名业主联合声明:要求解除购房合约,并称暂缓缴纳按揭月供。此举当时引起了社会各界的高度关注,?#24576;?#20026;“团退风潮?#20445;?005年12月,购房者于交房期限前向开发商递交了解约书面通知,并陆续?#25351;?#20102;银行按?#19968;?#27454;,寻求与开发商争议的司法解决。 

  蹊跷的是,开发商没有利用合同赋予的救济手段。在收到解除合同书面通知的30日内,开发商并未向法院提起诉讼,要求判令解除合同无效。按照合同,此举即视为对此无异议。开发商存在的程序失误?#36824;?#25151;者拿来证明其接受合约解除的事实。 

  当然,开发商也不是那么不动脑筋。据了解,后来“水岸蓝桥”合同里的?#23433;?#20805;条款第三条”悄然消失了。 

被告解释“霸王合同” 

  今年4月的庭审过程中,原告与被告先就大华集团是否正?#38477;?#21040;了解除合同的书面通知展开了争辩,随后转入法庭辩论。法官提问:?#26696;?#25454;补充条款第三条,原告是否有权解除合同?被告没有起诉,是否意味着自动解除?” 

  开发商的代理律师对该条款提出了独特的解释:“‘补充条款第三条’是对购房人因自身原因提出解除合同?#21335;?#21046;型约定,事关‘违约条件和违约责任的承担’,而合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司。” 

  换言之,如今购房人无论因何原因均不?#21830;?#20986;解除合同。如果提出,即为单方面违约;提出解约而违约的原告在赔钱后,还有继续履行合同的义务。并称合同已“最大程度维护了原告在合同中的权利”。 

  胡钦福律师是上海市政府律师资源团的成员,在信访办接待了水岸蓝桥业主之后成?#31246;?#25143;人?#19994;?#20195;理律师。他认为购房合同已经解除,因此,诉请不是法院判令解除购房合同,而是就?#35772;?#22823;华讨要退款及利息。他报出的数字预先扣除了3%的总房价款。 

  “当事人行使了解约权,就要承担相应的违约责任。”胡钦福表示。 

  ?#26696;?#26465;款并没有说提出解除合同即有权解除,仅仅是说承担赔偿责任,赔钱。”大华代理律师、集天成律师事务所的崔鸿祥称。他承认“合同对当事人违约采取了比较严格的做法,限制当事人不要轻易违约。” 

  而原告律师则认为:被告方签订的是其制定好的合同,没考虑到房价下跌时的风险;况且,法律上没?#23567;?#25552;出权”的概念。既要赔又要继续履约,这样解释是“霸王合同”。 

  大华方面在庭审中还表示:“自身原因”要讲个明白,但对一位原告介绍的“自身原因”则以“没有相应的事实依据”而拒绝接受。 

法院判决余波未了 

  如今法院判决的退房程序是:购房者在判决生效日起15日内办理注销所购房屋的抵押登记?#35805;?#22949;注销当日,大华公司返还购房款(扣除3%的赔偿)。此外,案件受理费双方各付一半。 

  这引起了原告方的异议。“解除合?#21152;?#35813;从2005年11月起算,之后的巨额银行利息是大华方面拖延退房造成的,为什么让我们承担?”一位业主告诉记者,他们将就利息损失、诉讼费等与开发商继续讨说法。按照一套房子贷款七成来算,每月银行利息要四五千,算来这笔钱也在五万元上下。 

  按照当前判决,退房者们除了要交房价3%的罚金,纠纷期间每套房子平均4万多元的按?#20381;?#24687;、一半诉讼费、律师费、资金占用的损失……每套房子的成本达到10余万元,还不算上一年奔波、四处活动的精力。这表明,诉讼不是解决此类纠纷成本最低的办法。 

  “退房有三种:一种是合同有约定,由法院、仲裁委来判,我们是第一例;第二种是合同没有约定的,无理由退房,那是不对的。”杜跃平表示,“但协商解决是最好的。金地集团某楼盘、还有嘉定新?#24708;?#27004;盘,遇到类似情况就是和购房者协商解决的。开发商前期有利润,让利于民也是应该的。”

  在他看来,大华集团在去年6月份刚开始跟购房者协商的时候,没有利用当时房价下跌有限的机会做到这一点。

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