首页资讯高端访谈 查看内容
杨现领:表面繁荣的背后,暗含着风险

2019-10-23 15:07发布者: 焦作房信网

摘要:    一定程度上,今天的中介行业仍然在“靠天吃饭?#20445;?#30495;正能够穿越周期、逆势扩张的企业并不多。   反过来,回?#25151;矗?#37027;些倒闭、破产、跑路的企业要么是疯狂扩张遭遇市场低谷、要么是高杠杆融资进入开发市场、或 ...
   一定程度上,今天的中介行业仍然在“靠天吃饭?#20445;?#30495;正能够穿越周期、逆势扩张的企业并不多。

   反过来,回?#25151;矗?#37027;些倒闭、破产、跑路的企业要么是疯狂扩张遭遇市场低谷、要么是高杠杆融资进入开发市场、或者是利用客户资金炒房投机,凡此种种,折戟沉沙的企业大抵如此。

   2016年-2018年,可以说是中国房地产历史上「黄金三年」,新房交易额超过10万亿,二手房交易额超过5万亿,租赁市场快速崛起。

   尽管中国经历了严厉的调控与周期波动,这三年仍然是中介发展史上最好的时代。

   任何上行的市场都蕴藏着下行的种子。

   我一直认为,这样的高位运行不?#27801;中?#24066;场回调是不可避免的,这样的回调不是半年,而是1-2年,甚至更长。

   无论是实体经济,还是金融条件,亦或是家庭的购买力水平,都不支持房地产市场的上行态势。然而,2019年以来,市场却再度升温。一季度重点城市的二手房交易量出现了明显的反弹。

   深圳、杭州交易量?#32321;仍?#24133;超过80%?#24576;?#37117;、南京、重庆、济南等城市?#32321;日?#24133;超过50%;?#26412;?#21644;上海也出现明显了升温,?#32321;日?#24133;?#30452;?#36798;到42%和37%。

   然而肉眼可见的,并非皆为真相。

   这样的反弹很可能是“虚假的?#20445;?#26159;一种“繁荣幻觉”。真实的市场情况并非如此乐观,反弹更多是周期性与季度性的,力度有限,且无法?#20013;?/font>

   这是因为:一方面,交易量的上升更多地是2017和2018年调控期间被?#31181;?#38656;求的?#22836;牛?#24182;非增量需求,所以我们会看到:调控越早、调控力度越大的城市,一季度的升温也会更?#29992;?#26174;。

   另一方面,虽然2019年一季度交易量相对于2018年四季度有所反弹,但放在历史长周期的维度,就会发现:所?#20132;?#26262;,甚至尚未回归均值。

   此外,在一线城市,一季度的买房需求上升一定程度上反应了去年的换房业主,卖房之后再次进入市场,本质是去年购买力在今年的?#22836;擰?/font>

   因此,基于这些原因,本次交易量回升并没有带来价格的?#38505;牽?#25104;都、上海、武汉、济南等城市的房价同比仍然是负增长。

   即使是这样的表面繁荣,未来也难以?#20013;?/font>

   一季度金融条件的改善幅度是最显著的?#20309;?#35770;是房地产贷款,还是个人消费贷款,或者是经营贷款,都有显著的增量。

   未来几个季度,即便政策保持稳定,在执行层面,金融条件也不会比一季度更加宽松。

   更大的问题在于过去三年,家庭的杠杆增长过快,进一步加杠杆买房的空间已经非常有限。

   最近一?#38382;?#38388;,深圳,?#26412;?#19978;海等城市,还不起月供,或者因为还款压力、债务压力而卖房的业主?#37096;?#22987;增多。

   实际上,市场下行的种子很可能已经埋下,只是它尚未破土发芽。当前的成交周期依然很长,客户观望情绪仍然浓厚。从一线的微观信号,可看到三个关键指标:

   ①调价房源中,70%是降价行为;②挂牌价整体上仍然在下行;③重点城市议价空间基本稳定,定价权仍然在买方手?#23567;?/font>

   重点城市的挂牌房源仍?#24576;?#36275;,供给总体大于需求,去化周期较长。

   此外,还有一系列其它信号也预示着潜在的风险正在生长。例如,之前的投资客卖房退场,一线城市的住房租金下降,空置率升高;写字楼租金明显下滑等。

   总之,我们要对市场保持足够的?#27425;分?#24515;,没有只涨不跌的市场,没有什么是永恒的,不要过于迷恋?#38505;?#30340;幻觉。

   当大多数人都在变得乐观时,危机的种子已经生长。

微信扫一扫
楼盘全知晓
广岛三箭队与墨胜利
买鞋赚钱吗 广东十一选五开奖查询 几包最赚钱 重庆十分彩开奖号码 好博彩票平台 山西十一选五技巧 山西快乐十分开奖记录 什么传奇最赚钱 日本女优资料 今年创业做什么生意赚钱快赚钱多 棋牌满20元提现 全年中特无错六肖 黑龙江11选5杀号技巧 山西11选5开奖结果360 世界知名的股票指数 大小单双玩法及技巧